Experten-Blog

Zeiträume beim Immobilienverkauf

    Viele Hauseigentümer fragen uns nach den Zeitabläufen beim Immobilienverkauf. Auf genau dieses Thema möchten wir in diesem Video genauer eingehen.

    Nach intensiver Vermarktungsphase haben wir momentan für jedes Einfamilienhaus nach ca. zwei bis drei Wochen einen Käufer gefunden. Lassen sie uns an dieser Stelle einsteigen, und stellen sie sich zur besseren Visualisierung einen Zeitstrahl vor.

    Nachdem die Finanzierung des Käufers abschließend geklärt ist, ist das nächste große Ziel der Notartermin, bei welchem der Grundstückskaufvertrag beurkundet wird. Den Entwurf zum Kaufvertrag erhalten sie ca. 14 Tage vorher. Dieser Entwurf umfasst ca. neun bis zwölf Seiten im schönsten Beamtendeutsch. Sie haben also ausreichend Zeit, um noch Korrekturen vorzunehmen oder Fragen zu stellen. Achten sie hierbei besonders auf etwaige Zahlendreher in Geburtsdaten und Kontonummern und einen Passus zum Energieausweis. Wesentliche Inhalten sind selten falsch, da sie im Vorfeld ausreichend besprochen wurden.

    Nachdem die Finanzierung des Käufers abschließend geklärt ist, ist das nächste große Ziel der Notartermin Den Entwurf zum Kaufvertrag erhalten sie ca. 14 Tage vorher. Dieser Entwurf umfasst ca. neun bis zwölf Seiten im schönsten Beamtendeutsch.

    Beim Notar selbst dauert die Beurkundung ca. eine bis anderthalb Stunden. Im ersten Teil findet die Lesung des Kaufvertrages statt, Wort für Wort, bis anschließend beide Vertragsbeteiligte ihre Unterschrift leisten. Im Anschluss an diese Unterschriften findet die Grundschuldbestellung statt. Dies dient als Sicherheit zur Finanzierbarkeit des Kaufpreises.

    Beim Notar selbst dauert die Beurkundung ca. eine bis anderthalb Stunden. Im ersten Teil findet die Lesung des Kaufvertrages statt, Wort für Wort, bis anschließend beide Vertragsbeteiligte ihre Unterschrift leisten. Bis zur eigentlichen Fälligkeit des Kaufpreises vergehen ca. sechs bis acht Wochen.

    Bis zur eigentlichen Fälligkeit des Kaufpreises vergehen ca. sechs bis acht Wochen. In dieser Zeit geschehen verschiedene Behördenwege. Der Notar meldet den ganzen Vorgang bei der Stadt, dem Landkreis, dem Grundbuchamt und dem zuständigen Finanzamt an. Jede dieser Behörden tätigt gewisse Aus- bzw. Umtragungen.

  • Die zuständige Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht
  • Tipp zum Vorkaufsrecht: Erschrecken sie nicht beim Thema Vorkaufsrecht für eine Gemeinde. Jede betroffene Gemeinde in Deutschland hat ein Vorkaufsrecht im Grundstückskaufvertrag. Im Regelfall wissen die Vertragsbeteiligten jedoch schon deutlich vorher, ob so ein Vorkaufsrecht auch ausgeübt wird. Eine Gemeinde hat ein über viele Jahr angelegtes städtebauliches Nutzungskonzept, aus dem hervorgeht, ob genau dieses Objekt für eine öffentliche Verkehrsfläche oder eine öffentliche Einrichtung genutzt werden soll.

  • Das Grundbuchamt trägt die sogenannte Auflassungsvormerkung ein. Hierbei handelt es sich um einen Sicherungsmechanismus für den Käufer.
  • Tipp zur Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung als Sicherungsmechanismus für den Käufer bedeutet, dass bis zur abschließenden Eigentumsumschreibung das Eigentum am Grundstück für diesen Erwerber gesichert ist. Dabei kommt das Wort Auflassungsvormerkung tatsächlich aus einer altdeutschen Überlieferung, indem der Noch-Eigentümer dem neuen Eigentümer die „Tür auflässt“.

  • Außerdem stellt das zuständige Finanzamt die Grunderwerbssteuer in Rechnung
  • und ggf. prüft der Landkreis auf die sogenannte Grundstücksverkehrsordnung (GVO)
  • Haben alle Behörden diesem Kaufvertrag zugestimmt, kommt es zum Eintritt der Kaufpreisfälligkeit. Hierbei schickt der Notar ein Schreiben an alle Vertragsbeteiligten mit der Bitte der Überweisung des Kaufpreises. Ist der Kaufpreis auf dem Verkäuferkonto eingegangen, ist dies gleichbedeutend mit dem Lasten- und Nutzenübergang. Außerdem findet an diesem Tag die protokollierte Schlüssel- und Zählerstandsübergabe statt. Das beudetet, ab diesem Tag ist der Käufer auch Nutzer der Immobilie.

    Haben alle Behörden diesem Kaufvertrag zugestimmt, kommt es zum Eintritt der Kaufpreisfälligkeit. Einige Monate später findet der gesamte Vorgang seinen Abschluss in der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

    Einige Monate später findet der gesamte Vorgang seinen Abschluss in der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

JEZT NEU! VIP-Zugang für Immobilienverkäufer

Aschekowski-Immobilien GmbH, Makler- und Sachverständigenbüro unterstützt Fotowettbewerb

    Die Wonneproppen-Fotoaktion geht in eine neue Runde – mittlerweile zum 25. Mal.

    Auch wir unterstützen, wie im Vorjahr, den Wettbewerb und freuen uns bereits jetzt auf die tollen Bilder und die Preisverleihung Ende April.

    Mehr dazu heute im Wochenspiegel und Super Sonntag.
    Viel Spaß beim Lesen.

    Wir wünschen allen Teilnehmerinnen und Teilnehmern viel Erfolg!

Anstieg der Grundsteuer in Merseburg

    Wie auch im Wochenspiegel vom 03.Januar 2018 zu lesen ist, stimmten die Merseburger Stadträte der Erhöhung der Grundstückssteuer B zum Jahresbeginn zu.
    Für Hauseigentümer kalkuliert das Blatt Mehrausgaben von ca. 30 Euro pro Jahr. Bei Wohnungen seien es durchschnittlich 15 bis 20 Euro.

    Alle Informationen auch auf der Seite der Stadt Merseburg:
    https://www.merseburg.de/de/aktuelle-meldungen/grundsteuer-b-wird-erhoeht.html

    Davon abgesehen prüft das Bundesverfassungsgericht aktuell die Verfassungswidrigkeit der teils über 80 Jahre alten Bewertungsgrundlage.

    Mehr dazu bei FAZ.NET – Frankfurter Allgemeine Zeitung.

Zeit ist Geld – auch beim Hausverkauf

    Das Jahr 2017 ist schon wieder vorbei und wir haben unsere Verkaufsvorgänge in Zahlen zusammengefasst.

    Unsere durchschnittliche Vermarktungszeit für Einfamilienhäuser im Saalekreis lag in den vergangenen 12 Monaten bei 2,5 Wochen – anschließend war ein Haus für einen finanzierungsgeprüften Käufer reserviert.
    Pro veröffentlichtes Angebot erreichten wir regelmäßig über 2.000 Personen, welche dann die Möglichkeit hatten, im Online-Rundgang vorab zu besichtigen.
    Vor Ort durften wir ca. 16 Interessenten zu den Besichtigungsterminen begrüßen und immer interessante und nette Gespräche führen.

    Diese tollen Ergebnisse entstehen durch eine gute Vorbereitung und Aufarbeitung aller Unterlagen, optimale Präsentation, seriöse Wertermittlung und die fundierte Prüfung der Finanzierbarkeit von Kaufinteressenten.

Aschekowski-Immobilien zum zweiten Mal in Folge „best property agent“

    Christian Sporbert mit dem Bellevue-Schreiben
    Aschekowski-Immobilien ist auch 2018 Best Property Agent.
    Besondere Immobilien und die besten Makler weltweit – das ist das Credo des renommierten Immobilienmagazins bellevue.de.

    Nach 2017 wurden wir auch für das Jahr 2018 wieder als best property agent ausgezeichnet.
    Das renommierte Bellevue-Magazin, Europas größtes Fachmagazin der Immobilienbranche, zeichnet jährlich die besten Makler Deutschlands mit diesem Award aus.

    Vielen Dank!
    Aschekowski-Immobilien ist ausgezeichnet

Vielen Dank für 2017!

Nebenkosten beim Hauskauf

    Der Erwerb einer Immobilie ist für die meisten Menschen der wirtschaftlich größte Schritt ihres Lebens.
    Dieser sollte demnach gut geplant und mit einem passenden Finanzierungspartner besprochen sein.
    Hat man das Objekt seiner Träume gefunden, einigt man sich mit dem Verkäufer auf den zu zahlenden Kaufpreis, welchen dieser für den Eigentumswechsel erhält. Dieser Vorgang geschieht durch Anweisung eines Notars. Aufgrund der Größe und Bedeutung dieser Transaktion muss ein Notar den Kaufvertrag beurkunden und steuern – diverse Behördengänge schließen sich unmittelbar an.

    Damit sind auch diverse Erwerbsnebenkosten verbunden, u.A.

  • Grunderwerbsteuer
  • Je nach Bundesland unterschiedlich, z.B. in Sachsen-Anhalt 5% des Kaufpreises, in Sachsen 3,5% des Kaufpreises.

  • Notargebühren
  • Für jedes Geschäft sieht das bundesweit einheitliche Gerichts- und Notarkostengesetz einen bestimmten Gebührensatz vor. Ausgehend vom jeweiligen Gebührensatz errechnet sich die konkrete Gebühr nach der vom Geschäftswert abhängigen Gebührenstaffelung. Besondere Vereinbarungen und Vertragspassagen sind Zusatzleistungen.

  • Eintragungskosten, Grundbuchamt, Gemeinde etc.
  • Eine Gemeinde hat immer ein Vorkaufsrecht, auf welches Sie verzichten muss, damit das Eigentum umgeschrieben werden kann.
    Das Grundbuchamt trägt zunächst eine Vormerkung für den Eigentumswechsel und später, nach Vorlage aller Unterlagen und nach Zahlung des Kaufpreises, den Eigentumswechsel selbst ins Grundbuch ein.

  • Maklercourtage
  • In manchen Verkaufsvorgängen fordert ein Makler eine Provision für seine Dienstleistung. Hierzu gibt es keinerlei gesetzliche Bestimmung – es handelt sich um gänzlich freie Vereinbarungen zwischen Makler und Auftraggeber.

  • Bankkosten, z.B. Vorfälligkeitsentschädigung
  • Wird etwa ein bestehender Kredit des Verkäufers während der Zinsbindungszeit durch den Hausverkauf vorzeitig zurückgeführt, stellt die Bank im Regelfall den dadurch entstandenen Zinsverlust in Rechnung, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Oftmals geht es hierbei um einige tausende Euro.

Warum lieber regionale Profis als Vermittlerportale im Internet?

    Auf Empfehlungsportale, sogenannte Leadverkäufer, treffen Hauseigentümer gefühlt an allen Ecken des Internets.
    Diese werben damit, Ihnen den „besten Makler“ zu vermitteln und versprechen Ihnen obendrein noch eine kostenlose Wertermittlung für Ihre Immobilie – also ganz ohne Risiko!?
    Leider können Sie sich auf dieses Versprechen keineswegs verlassen. Da Makler, die nicht bereit bzw. darauf angewiesen sind, hohe Gebühren an das Lead-Portal zu zahlen, hier gar nicht gelistet sind. Das heißt, der ggf. tatsächlich für Sie „beste“ Makler ist vermutlich so gut, gerade weil er nicht auf die Adressweitergabe von Internetportalen angewiesen ist – und diesen werden Sie über ein solches Portal nie kennenlernen.

    Wissenswert ist diesbezüglich auch, dass das Thema Provision (und ggf. in welcher Höhe) nicht das Internetportal bestimmen kann – schließlich hat dieses keinerlei Marktkenntnis – sondern allein der Makler in Abstimmung mit dem Kunden.
    Das Portal erhebt also vom vermittelten Makler Prozente seiner Provision – zusätzlich zur Lead-Gebühr – und verteuert damit natürlich die Gesamtkosten des Maklers.
    Der oft erlebte Normalfall: Der Hausverkäufer ist der Verlierer auf ganzer Linie, da sich keines der erhofften Versprechen erfüllt, mit denen er gelockt wurde: Der Immobilieneigentümer bekommt nicht das am besten geeignete Vermarktungskonzept, sondern denjenigen Makler, der einfach den höchsten Verkaufspreis geboten hat, welcher nie umgesetzt wird.
    Wertverfall, Stress, Langzeitverkauf, Vermögensverlust und nicht zuletzt ein verkehrter Blick auf den hiesigen Markt sind die Folge.
    Aktuell gibt es weder für Makler noch für Immobilienverkäufer die notwendige Transparenz, um die Qualität eines Leads oder eines Kontaktes hinreichend zu beurteilen.
    Die bessere Alternative: Informieren Sie sich lieber über regionale Profis. Bewertungen, Empfehlungen und Kundenstimmen helfen hierbei! Ein Immobilienbesitzer muss also nicht erst seine Daten verkaufen und zum „Lead” werden, damit er seine Objekte zu einem höchst möglichen Preis über einen hochqualitativen Makler vermittelt. Trotz der Ära des Internets mag die ein oder andere „Old-School-Methode” immer noch fruchten.

Wir beantworten Ihre Fragen gern.